相続や離婚に伴う不動産売却

相続問題

相続問題

「住む予定がない」「空き家にしておくのは不安」「財産の分与に困っている」……など、相続した不動産の扱いに困っている方は多いようです。相続した不動産をそのまま放置しておくことは得策でありません。もし住む予定がない場合は、不動産を売却して手放すことも視野に入れてみてはいかがでしょうか?
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相続した不動産を放置すると損です

相続した不動産を放置すると損です

不動産を所有する事情には、自分の意志で購入して手に入れる場合のほか、ご家族などから相続する場合もあります。しかし、予期せず所有することになった不動産をどのように扱ったらよいのかわからず、そのまま放置している方も中にはいらっしゃるようです。

相続によって財産を譲渡されると、金額によっては税金がかかることもあります。不動産の名義変更も簡単ではありません。さらには自分たちで住む予定のない住居の場合、固定資産税や管理費の支払いなど、維持していくだけでも大変です。

不動産を持ち続けることによって価値の上昇を期待できたのは、バブル時代の話。今は、住む人のいない状態で不動産を放置しておくと、管理やメンテナンスがなされないために、価値はどんどん下がっていきます。しかも、空き家にしておくと防犯上のリスクもあります。そのため、住む予定のない不動産は、早期に売却してしまうのも一つの手です。まずは、活用していない不動産がいくらで売れそうか、無料査定を試してみてはいかがでしょうか?

売却に伴う相続税について

亡くなった人が所有していた財産を、その家族などが引き継ぐことを「遺産相続」といいます。そして、財産を相続した際には、相続税がかかります。相続税の支払い対象は、遺産の総額から、「基礎控除額」を差し引いた金額です。

基礎控除額3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

たとえば、配偶者と子ども2人で相続する場合、3,000万円+1,800万円=4,800万円が基礎控除額となります。つまり、5,000万円の財産を相続すると、5,000万円-4,800万円=200万円に対して税金がかかる計算です。

【PICK UP!】譲渡所得税

譲渡所得税

不動産の売却によって得られる利益を「譲渡所得」といいます。遺産相続に際して譲渡所得が得られた場合には、相続税のほかに譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)

「取得費」とは、土地の購入代金や仲介手数料、登記費用などの諸費用を合計したものです。また、「譲渡費用」とは、仲介手数料や広告費、抵当権抹消登記費用など、不動産の譲渡にかかった費用です。

課税方法は不動産の取得期間によって異なります。相続した財産の場合、亡くなった方が不動産を所有していた期間や取得費も引き継ぐことができます。なお、相続財産のために取得費が不明の場合は、売却価格の5%に相当する額を概算の取得費として計上可能です。

離婚問題

離婚に伴う財産分与で問題となるのが、不動産の取り扱いです。賃貸住宅であればよいのですが、住宅ローン支払中の物件の場合、様々な問題が生じます。ここでは離婚によって生じる不動産売却の問題について解決のヒントをご説明します。

離婚に伴う不動産売却

離婚に伴う不動産売却

夫婦の住まいとして購入した住宅でも、離婚してからも一緒に住むわけにはいかないため、「資産」としてどのように分けるかが問題となります。

財産分与で不動産を受け取った場合には、物件所有者の名義や連帯債務の有無を確認しておく必要があります。たとえば、所有者とローン名義が元夫となっている家に、元妻が住み続けるケースを考えましょう。元夫にとって養育費の支払いにローン残債が加わることで、支払い困難に陥るケースがあります。元夫の支払いが滞ると、元妻に督促状が届いてしまうかもしれません。

このような支払い困難のケースでは、不動産を「任意売却」する手もあります。離婚後に生じる不動産分与の問題や、支払い困難、ローン滞納などのお悩みは、当社までご相談ください。

状況による相談のタイミング

状況による相談のタイミング

離婚に伴う不動産売却の問題では、競売開始の通知が届いてからあわてて相談に来られる方も多いのですが、その段階では対処が難しい場合もあります。できれば離婚時に、将来住宅ローンの支払いが困難になることを見越してご相談されるとよいでしょう。

離婚に伴って発生する住宅ローンの問題を解決するには、ローンのある物件を売却してしまうか、あるいは、物件に住み続けて引き続きローンを支払っていくか、の2通りがあります。いずれにせよ、物件の名義が誰なのか、ローンの債務者は誰なのかを確認しましょう。

夫の単独名義で妻に債務がないケース

住宅ローンの名義が夫単独で妻に債務がない場合には、問題が発生することはほとんどありません。夫が住み続けて夫のローン支払いが滞ったとしても、妻に督促状が届くことはないからです。ただし、離婚時の財産分与で妻が住宅に住み続けることを合意した場合は別です。もし夫のローン支払いが滞って競売にかけられるような状況に陥ってしまうと、妻はその家を退去するしかなくなってしまいます。

また財産分与で物件の名義を妻に変更しようと思っても、スムーズにはいきません。なぜなら、ローンを組んだ金融機関としては、夫の名義で夫が支払うことを前提に融資をしているからです。場合によっては、金融機関側が一括返済を求めてくることもあるかもしれません。もっともよい解決方法は、「元夫がローンを完済してから物件の名義を妻に変更する」ことを離婚時の書面で約束しておくことです。時間はかかりますが、妻側の財産を守るという意味では安心でしょう。

夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース

物件購入時に、連帯保証人として妻や妻の親族の名前などを指定しているケースがあります。配偶者が連帯保証人となっていると、離婚した場合に様々なトラブルが生じてきます。それは離婚したからといって、妻の債務が消えるわけではないからです。

元妻の債務は、妻が住み続ける場合だけではなく、妻が家から出ていって夫が住み続ける場合でも変わりありません。つまり夫のローン支払いが滞ってしまうと、物件に住んでいるかどうかには関係なく、妻側にも督促状が届くことになるのです。

このような事態を避けるため、離婚とともに連帯保証人から抜けたいと考える方が多いのですが、実際には簡単なことではありません。連帯保証人から抜けるには、債権者である金融機関の承認が必要となるからです。この問題を解決する方法として、「金融機関と交渉して、夫側に別の連帯保証人を立ててもらうことで妻が連帯保証人から抜ける」「別の金融機関で夫にローンを借り換えてもらう」といった方法が考えられます。

夫と妻が共有名義(連帯債務者)であるケース

不動産を購入する際に、夫婦共有名義で不動産を購入し、夫と妻の収入を合算して住宅ローンを借り入れる方は多くいらっしゃいます。購入時にはメリットの多い共有名義ですが、いざ離婚という事態に陥ると、様々な問題が発生します。

共有名義の場合、ローン契約時に夫と妻の持ち分が決まっています。そこで財産分与の際には、持ち分をどのように分割したらいいのかが問題になります。しかも、片方の意志だけで勝手に処分することもできないのです。また、離婚後も共有名義である相手側に債務は残ります。したがって、夫の支払いが滞ってしまうと、たとえその家に住んでいなくても、元妻のところに返済の督促が届くようになってしまいます。

したがって、離婚後も連帯債務者でいる場合には、相手と完全に音信不通にならずに、相手側の返済状況を確認しておくことが大切です。もし返済状況がよくないことがわかれば、早めに任意売却の手続きをとるなど、相手側と交渉するとよいでしょう。

【PICK UP!】プライバシーについて

プライバシーについて

離婚時の財産分与や不動産の売却などには高度で専門的な知識が必要です。したがって困った事態に陥る前に、専門の担当者がいる不動産会社などで相談することで、スムーズな解決につながります。とはいえ、離婚に伴う問題などは、周りの人に細かな事情をあまり知られたくないもの。このためプライバシーの流出などを気にされるあまり、自分たちだけで解決しようとして、相談が後回しになってしまうことも多いようです。

当社では、お客様の事情を十分配慮した上で、任意売却などの問題に丁寧に対処しております。ご近所の目を気にされる場合には、直接ご訪問するのではなく、メールやお電話によるご相談で対応いたします。時間を指定いただいてのご訪問や、目立ちにくいスタイルでのご訪問、自宅以外での打ち合わせなど、お客様のお気持ちに沿って対応いたしますのでご安心ください。また、売却を無理強いすることもございませんので、お気軽にご相談いただければと思います。

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